Eigentumswohnung oder Haus verkaufen in Hamburg: Ablauf, Kosten und Maklerprovision

Eine Immobilie zu verkaufen ist für die meisten Eigentümer ein einmaliges oder seltenes Ereignis – entsprechend groß ist die Unsicherheit über Ablauf, Kosten und die eigene Rolle im Prozess. Wer zusätzlich eine Eigentumswohnung innerhalb einer WEG verkauft, hat es mit ein paar Besonderheiten zu tun, die bei einem freistehenden Haus keine Rolle spielen. Dieser Artikel ordnet beides ein.

Der Ablauf eines Verkaufs Schritt für Schritt

Bewertung. Am Anfang steht eine realistische Einschätzung des Marktwerts – nicht des Wunschpreises. Lage, Zustand, Baujahr, energetischer Stand und bei Eigentumswohnungen zusätzlich der Zustand der gesamten WEG (Sanierungsstau, Rücklagenhöhe) fließen hier ein. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis führt fast immer zu monatelanger Vermarktung und am Ende zu einem niedrigeren Verkaufspreis, als ein realistischer Einstiegspreis erzielt hätte.

Vermarktung. Professionelles Exposé mit aussagekräftigen Fotos, Grundriss und den wichtigsten Objektdaten, Platzierung auf den gängigen Immobilienportalen und – je nach Objekt – gezielte Ansprache passender Käufergruppen statt Gießkannenprinzip.

Besichtigungen und Käuferauswahl. Hier entscheidet sich, wie reibungslos der weitere Prozess läuft. Eine sorgfältige Vorauswahl (Finanzierungsbestätigung, echtes Interesse statt Besichtigungstourismus) erspart allen Beteiligten Zeit und verhindert, dass sich ein Notartermin durch eine geplatzte Finanzierung wieder zerschlägt.

Kaufvertragsentwurf und Notartermin. Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf, den beide Seiten vorab prüfen sollten – Fragen dazu gehören idealerweise vor den Beurkundungstermin, nicht erst währenddessen geklärt. Nach der Beurkundung folgen Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung nach Fälligkeitsmitteilung und schließlich Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Übergabe. Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselübergabe – bei vermieteten Objekten zusätzlich die Information des Mieters über den Eigentümerwechsel.

Maklerprovision in Hamburg: Wer zahlt was?

Seit der Gesetzesreform zum 23. Dezember 2020 regelt §656c BGB verbindlich, wie die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser) zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist:

• Die Provision darf nur hälftig auf Käufer und Verkäufer verteilt werden – eine einseitige Mehrbelastung einer Partei ist unzulässig.
• Die Zahlungspflichten sind gekoppelt: Die Käuferseite muss ihren Anteil erst zahlen, wenn nachgewiesen ist, dass die Verkäuferseite ihren Anteil ebenfalls bezahlt hat (oder zumindest zur Zahlung verpflichtet ist).
• Wird der Makler nur von einer Seite beauftragt und soll die andere Seite trotzdem einen Anteil zahlen, darf dieser Anteil die Hälfte der Gesamtprovision nicht übersteigen (§656d BGB).

In der Praxis heißt das: Anders als früher, als in einigen Regionen die komplette Provision dem Käufer aufgebürdet wurde, teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten heute in aller Regel gleichmäßig. In Hamburg ist eine Gesamtprovision von häufig 6,25 % bis 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt. üblich, je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer verteilt – das ist ein Richtwert, kein Festpreis, und im Einzelfall verhandelbar.

Wichtig zur Abgrenzung: Das sogenannte Bestellerprinzip (“wer bestellt, bezahlt”) gilt seit 2015 für die Vermietung von Wohnraum – dort zahlt in der Regel der Vermieter die Provision, wenn er den Makler beauftragt hat. Beim Verkauf einer Wohnimmobilie gilt stattdessen die hälftige Teilung nach §656c BGB. Beide Regelungen werden in Gesprächen häufig durcheinandergebracht, betreffen aber unterschiedliche Fallkonstellationen.

Besonderheiten beim Verkauf einer Eigentumswohnung in der WEG

Wer eine Eigentumswohnung statt eines freistehenden Hauses verkauft, verkauft nicht nur die eigene Wohnung, sondern einen Miteigentumsanteil an der gesamten WEG samt allen damit verbundenen Rechten und Pflichten. Für Kaufinteressenten – und damit für einen reibungslosen Verkauf – sind deshalb zusätzliche Unterlagen relevant:

• Beschlusssammlung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Käufer wollen wissen, welche Beschlüsse gefasst wurden, welche Sanierungsmaßnahmen anstehen oder bereits beschlossen sind, und ob es wiederkehrende Konfliktthemen gibt.
• Stand der Instandhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Verkaufsargument, eine niedrige Rücklage im Verhältnis zum Gebäudealter kann dagegen Fragen aufwerfen oder den Preis drücken – dazu mehr im Ratgeber zur Instandhaltungsrücklage.
• Aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung. Käufer sollten wissen, mit welchem laufenden Hausgeld sie zu rechnen haben und ob Nachzahlungen aus der letzten Abrechnung offen sind.
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Hier steht unter anderem, ob ein Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf (Veräußerungszustimmung) – eine Klausel, die in älteren Teilungserklärungen noch häufiger vorkommt als in neueren.
• Laufende oder geplante Sonderumlagen. Wer kurz vor dem Verkauf von einer beschlossenen, aber noch nicht fälligen Sonderumlage weiß, sollte das offen kommunizieren – das schafft Vertrauen und verhindert Streit nach der Beurkundung über die Frage, wer wirtschaftlich für die Kosten aufkommt.

Ein Verwalter, der diese Unterlagen ohnehin führt und auf Anfrage zügig zusammenstellt, beschleunigt den Verkaufsprozess spürbar – gerade weil seriöse Käufer und deren Finanzierer genau danach fragen.

Was Verkäufer vor dem ersten Besichtigungstermin bereithalten sollten

• Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als wenige Monate)
• Bei ETW: Teilungserklärung, Beschlusssammlung, letzte drei Protokolle, aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
• Grundrisse und, falls vorhanden, Baupläne
• Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben zur Vorlage bei Besichtigungen)
• Nachweise über durchgeführte Modernisierungen (Heizung, Fenster, Dach, Elektrik)

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Inhalte nach bestem Wissen, aber ohne Gewähr auf Vollständigkeit oder Aktualität – bei rechtlich bindenden Fragen lohnt sich zusätzlich fachlicher Rat.