Viele Eigentümer kennen ihre monatliche Hausgeldzahlung, aber nicht das Dokument, aus dem sie sich ergibt: den Wirtschaftsplan. Dabei ist genau er die Grundlage für alles, was danach kommt – von der Rücklagenhöhe bis zur Frage, ob am Jahresende eine Nachzahlung droht.
Was der Wirtschaftsplan ist
Nach § 28 Abs. 1 WEG hat der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für das kommende Jahr und bildet die Grundlage für die Vorschüsse, die die Eigentümer monatlich zahlen – umgangssprachlich das Hausgeld. Der Wirtschaftsplan ist damit eine Prognose, keine Abrechnung: Er blickt nach vorn, nicht zurück.
Was hineingehört
Ein vollständiger Wirtschaftsplan bildet typischerweise ab: die laufenden Kosten der Gemeinschaft (Versicherungen, Hausmeister, Energie für Gemeinschaftsflächen, Verwaltervergütung), die geplante Zuführung zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, und daraus abgeleitet den Gesamtvorschuss je Wohnungseigentümer. Wie dieser Gesamtbetrag auf die einzelnen Eigentümer verteilt wird, richtet sich nach § 16 Abs. 2 WEG – im Regelfall nach dem Miteigentumsanteil, sofern kein abweichender Verteilerschlüssel beschlossen wurde.
Vom Wirtschaftsplan zum monatlichen Hausgeld
Der beschlossene Gesamtvorschuss wird durch zwölf geteilt und ergibt die monatliche Hausgeldzahlung. Das bedeutet auch: Ein unrealistisch niedrig angesetzter Wirtschaftsplan führt nicht zu dauerhaft niedrigerem Hausgeld, sondern verlagert die Kosten nur auf die spätere Jahresabrechnung – dort werden Nachschüsse fällig, wenn die tatsächlichen Ausgaben höher waren als geplant.
Wer beschließt den Wirtschaftsplan – und wann
Die Eigentümerversammlung beschließt über die Vorschüsse auf Basis des vom Verwalter vorgelegten Entwurfs. Üblicherweise geschieht das vor Beginn des Wirtschaftsjahres, in der Praxis verzögert es sich aber häufig in die ersten Monate des laufenden Jahres hinein. Bis zum Beschluss eines neuen Plans zahlen Eigentümer in der Regel die zuletzt beschlossenen Vorschüsse weiter – Verzögerungen bei der Beschlussfassung sollten trotzdem nicht zur Gewohnheit werden, da sie Planungssicherheit für alle Beteiligten kosten.
Der Unterschied zur Jahresabrechnung
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung werden häufig verwechselt, sind aber gegenläufig: Der Wirtschaftsplan schätzt die Kosten des kommenden Jahres, die Jahresabrechnung weist die tatsächlichen Kosten des vergangenen Jahres aus. Erst der Vergleich beider zeigt, ob eine Nachzahlung fällig wird oder ein Guthaben entsteht. Worauf Sie bei der Jahresabrechnung selbst achten sollten, lesen Sie im Ratgeber zur Jahresabrechnung prüfen.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Ein guter Wirtschaftsplan ist realistisch kalkuliert – weder künstlich niedrig, um die Zustimmung der Versammlung zu erleichtern, noch pauschal zu hoch angesetzt, um Puffer zu schaffen. Wenn Ihr Wirtschaftsplan seit Jahren unverändert bleibt, obwohl Energiekosten und Handwerkerpreise gestiegen sind, ist das ein Warnsignal für unsorgfältige Verwaltung – und ein guter Anlass, genauer hinzuschauen.
Sie möchten wissen, wie ein realistisch kalkulierter Wirtschaftsplan für Ihre WEG aussehen könnte? Sprechen Sie uns unverbindlich an – mehr zu unserem Ansatz in der WEG-Verwaltung.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Inhalte nach bestem Wissen, aber ohne Gewähr auf Vollständigkeit oder Aktualität – bei rechtlich bindenden Fragen lohnt sich zusätzlich fachlicher Rat.