Wer eine Eigentumswohnung vermietet, muss zwei Rechtsbereiche gleichzeitig im Blick behalten: das Mietrecht gegenüber dem Mieter und das WEG-Recht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Bei der Mieterhöhung wird dieser Zusammenhang besonders deutlich.
Die Basis: Mieterhöhung ist Mietrecht, nicht WEG-Recht
Eine Mieterhöhung gegenüber Ihrem Mieter richtet sich grundsätzlich nach dem allgemeinen Mietrecht, unabhängig davon, dass die Wohnung Teil einer WEG ist – etwa die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die Kappungsgrenze oder eine Staffel- bzw. Indexmiete, falls vertraglich vereinbart. Die WEG als solche hat darauf grundsätzlich keinen direkten Einfluss.
Wo WEG-Beschlüsse trotzdem hineinspielen
Indirekt wirken WEG-Beschlüsse aber oft auf die Vermietbarkeit und den erzielbaren Mietpreis:
- Modernisierungsmaßnahmen der Gemeinschaft (energetische Sanierung, neue Fenster, Fassadendämmung) können unter bestimmten Voraussetzungen eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter rechtfertigen – allerdings nur, wenn die Maßnahme tatsächlich zu einer nachhaltigen Verbesserung führt und die gesetzlichen Vorgaben zur Umlage eingehalten werden.
- Der Zustand des Gemeinschaftseigentums beeinflusst direkt die erzielbare Miete – ein gepflegtes Treppenhaus und eine funktionierende Heizungsanlage sind Teil der ortsüblichen Vergleichsmiete-Bewertung.
- Sonderumlagen betreffen Sie als Eigentümer direkt, lassen sich aber nicht an den Mieter weiterreichen: Sie finanzieren in aller Regel Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung), und diese sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten – anders als die laufenden Betriebskosten also nicht umlagefähig.
Nebenkostenabrechnung und Hausgeld sind nicht dasselbe
Ein häufiger Irrtum: Das Hausgeld, das Sie als Eigentümer an die WEG zahlen, ist nicht identisch mit der Nebenkostenabrechnung, die Sie Ihrem Mieter stellen. Im Hausgeld stecken auch nicht umlagefähige Posten wie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage oder Verwaltervergütung – diese dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Für die Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter zählt ausschließlich die Betriebskostenverordnung, unabhängig davon, wie das WEG-interne Hausgeld strukturiert ist.
Was eine gute Sondereigentumsverwaltung dabei leistet
Wenn Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung von Ihrer WEG-Verwaltung mitverwalten lassen, sollte klar getrennt werden: Was ist WEG-Angelegenheit (Hausgeld, Rücklage, Gemeinschaftseigentum), was ist Mietverhältnis-Angelegenheit (Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnung an den Mieter, Mängelanzeigen des Mieters)? Eine saubere Trennung verhindert, dass Kosten versehentlich falsch zugeordnet werden – ein Fehler, der bei genauerem Hinsehen gar nicht so selten vorkommt.
Sie vermieten eine Eigentumswohnung und möchten Hausgeld und Mietverhältnis sauber getrennt verwaltet wissen? Sprechen Sie uns unverbindlich an – mehr zur Sondereigentumsverwaltung und zur Mietverwaltung finden Sie hier.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Inhalte nach bestem Wissen, aber ohne Gewähr auf Vollständigkeit oder Aktualität – bei rechtlich bindenden Fragen lohnt sich zusätzlich fachlicher Rat.