Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist inzwischen einige Jahre in Kraft – trotzdem arbeiten viele Eigentümergemeinschaften noch nach alten Gewohnheiten, weil sich niemand die Zeit genommen hat, die Änderungen wirklich durchzugehen. Hier die wichtigsten Punkte, die für die Praxis 2026 noch relevant sind.
Beschlussfassung ist einfacher geworden
Vor der Reform brauchten viele bauliche Veränderungen eine qualifizierte Mehrheit oder sogar Einstimmigkeit. Seit der Reform reicht für die meisten baulichen Maßnahmen eine einfache Mehrheit – die Kosten trägt dann aber grundsätzlich nur, wer dafür gestimmt hat, es sei denn, die Maßnahme wird mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen. Das hat viele lange blockierte Sanierungsvorhaben erst möglich gemacht.
Der Anspruch auf bauliche Veränderungen
Eigentümer haben seither einen gesetzlichen Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen, unter anderem:
- Ladestationen für Elektrofahrzeuge (Wallboxen)
- Barrierefreier Umbau
- Einbruchschutz
- Glasfaseranschluss
Die Gemeinschaft kann nicht mehr grundsätzlich ablehnen, sondern nur noch über das “Wie” der Umsetzung mitbestimmen – etwa welche konkrete Wallbox-Lösung technisch sinnvoll ist. Das ist für viele Eigentümergemeinschaften noch immer nicht bekannt, obwohl es in der Praxis regelmäßig zu Anfragen führt, gerade bei Elektrofahrzeugen.
Der Verwalter hat mehr Handlungsspielraum – und mehr Verantwortung
Verwalter können seit der Reform eigenständig Maßnahmen der laufenden Verwaltung treffen, ohne für jede Kleinigkeit einen Beschluss einzuholen. Das beschleunigt viele Abläufe. Im Gegenzug wurde die Möglichkeit geschaffen, die Vertretungsmacht des Verwalters per Beschluss zu beschränken, wenn eine Gemeinschaft das wünscht. Für Eigentümer heißt das: Es lohnt sich, im Verwaltervertrag klar zu regeln, wo die Grenzen der eigenständigen Handlungsbefugnis liegen.
Jahresabrechnung: neuer Beschlussgegenstand, zusätzlicher Vermögensbericht
Die Jahresabrechnung wurde durch die Reform nicht abgeschafft – der Verwalter muss sie weiterhin jedes Jahr aufstellen, mit Gesamt- und Einzelabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG). Geändert hat sich, worüber die Eigentümer abstimmen: Beschlossen wird nicht mehr die gesamte Abrechnung, sondern nur noch die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse – also die sogenannte Abrechnungsspitze. Das macht Beschlüsse weniger anfällig für Anfechtungen wegen einzelner Rechenfehler, nimmt Ihnen aber nicht das Recht, jede Position und jeden Beleg nachzuprüfen.
Neu hinzugekommen ist der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG): Der Verwalter muss nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zusätzlich den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens vorlegen. Wer als Eigentümer nur eine Abrechnung ohne diesen Bericht erhält – oder eine, die aus wenigen Zahlen ohne nachvollziehbare Erläuterung besteht –, sollte nachfragen.
Die Eigentümerversammlung kann online stattfinden
Beschlüsse können seit der Reform auch im Umlaufverfahren oder – wenn die Gemeinschaft das mit Mehrheit beschließt – dauerhaft in hybrider oder rein virtueller Form gefasst werden. Das war während der Pandemie ein Provisorium, ist inzwischen aber fester Bestandteil des Gesetzes und wird von vielen WEGs dauerhaft genutzt, weil es die Teilnahmequote erhöht.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Die Reform hat WEG-Verwaltung insgesamt handlungsfähiger gemacht – aber nur, wenn Verwalter und Eigentümer die neuen Möglichkeiten auch nutzen. Eine Verwaltung, die seit 2020 unverändert nach altem Muster arbeitet, lässt in der Praxis oft Chancen liegen: schnellere Sanierungsentscheidungen, digitale Versammlungen, transparente Vermögensberichte.
Sie sind unsicher, ob Ihre WEG die Möglichkeiten der Reform bereits nutzt? Sprechen Sie uns unverbindlich an – ich schaue mir das gerne gemeinsam mit Ihnen an. Mehr zur laufenden WEG-Verwaltung und zum Verwalterwechsel finden Sie auf den jeweiligen Seiten.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Inhalte nach bestem Wissen, aber ohne Gewähr auf Vollständigkeit oder Aktualität – bei rechtlich bindenden Fragen lohnt sich zusätzlich fachlicher Rat.